中斗室企促销偿债 规划房企接盘抄底

中斗室企促销偿债 规划房企接盘抄底
概要:中小型房企卖项目自救,规划房企趁机买入,一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产商场演出。  在楼市调控与融资收紧的两层压力下,房企“马太效应”愈演愈烈。  6月26日,粤泰股份发布公告称,公司举行2019年第2次暂时股东大会,审议经过了《关于广州嘉盛项目在建工程转让的方案》、《关于广州天鹅湾二期项目在建工程转让的方案》及《关于签署世茂粤泰协作项目协议书的方案》。  转让项目实乃粤泰股份的无法之举。本年4月30日,由中审众环会计师事务所出具的审计陈述显现,粤泰股份共有24个账户被冻住,被冻住账户余额约为7165万元,账面价值46.48亿元的开发项目和物业被查封。  “部分房企现金流暂时性的问题出现,也倒逼其需求自动转让项目。”财经评论员严跃进向年代周报记者表明。  有人卖,便有人买。一方面,以收并购方法获取项目拿地本钱相对较低,可使企业避开剧烈的商场竞争;另一方面,部分收并购获取的项目,能够快速推出商场,加快企业资金回流。  所以,本年以来,融创、世茂等多家手握富余现金流的房企,开端加大并购力度。“两三年前,许多内地房企做了许多公司债,这部分债款许多都会在本年以及下一年逐渐到期。他们再融资或许发债都有些困难,或因项目也存在一些财政问题,所以许多企业本年或许都要将项目出售。”世茂房地产副主席兼履行董事许世坛在本年股东大会上表明,但对世茂来讲,这反而是个并购的好时机。  据媒体不完全统计,到6月18日,世茂现已相继收买泰禾、明发集团、万通地产(微博)、粤泰股份的18个项目,触及资金达191.54亿元。  大鱼吃小鱼  中小型房企卖项目自救,规划房企趁机买入,一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产商场演出。  6月9日,粤泰股份与从属世茂房地产的五家子公司别离签署了五份项目转让协议,买卖对价总计63.97亿元。粤泰股份表明,本次协作是为了缓解公司流动性严重,化解公司的逾期告贷危险。到2018年年末,粤泰股份逾期告贷已达29.52亿元,已逾期未付出的利息2.46亿元。  而自上一年开端便深陷债款危机、已进入退市程序的中弘股份,也相同挑选了变卖财物。2018年7月,中弘以14亿元的价格将海南满意岛项目100%股权售予佳兆业。本年6月,据媒体报道,中弘股份三处财物正在财物包拍卖阶段,触及债款资金总额超越60亿元。  2018年12月24日,银亿股份发布公告称,因短期内资金周转困难,公司未能按期偿付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约3亿元。为了渡过难关,2018年9月20日,银亿股份2.07亿转让控股子公司上海银月51%股权,估计收益1.31亿元;2018年12月25日,银亿股份以7.31亿元的价格出售旗下四宗湖州土地予奥园。  另一边,规划房企则顺势开端在并购商场上“多财善贾”。  比方世茂,除收买上述粤泰股份部分项目股权外,3月26日,世茂以18.05亿元收买泰禾南昌茵梦湖世界旅游休假区项目51%股权;3月28日,世茂以13.3亿元收买万通地产香河70%股权;4月4日,世茂以27.92亿元收买明发集团马鞍山项目51%股权;5月17日,世茂以收买泰禾旗下佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东告贷,买卖总对价39.71亿元。  而在上一年有200个并购成功事例的融创,本年亦没有停下并购脚步。1月21日,融创以125.53亿元的价格收买上海泛海建造100%股权,从而取得北京泛海世界1号地块与上海董家渡项目100%权益;4月2日,融创以13.34亿元的价格收买阳光100(微博)重庆两项目70%股权,总建面约119万平方米。  严跃进对年代周报记者表明:“并购事例的添加,阐明企业实际上也在分解。部分房企有较为富余的资金,所以扩张的积极性较大。而关于其他房企来说,现金流暂时性的问题出现,也倒逼其需求自动转让项目。”  但严跃进一起也告知年代周报记者,尽管经过收并购的方法能够带来很强的成绩生长,但房企仍要警觉并购后项目难以盘活的危险。  偿债顶峰到来  中斗室企加快变卖财物的一个大布景就是2019年的偿债顶峰。来自恒 大研究院的数据显现,到2018年年末,房企各首要途径有息负债余额为20.3万亿元,估计将在2019―2021年会集到期,其间2019年到期规划高达6.8万亿元。中证鹏元评级发布的陈述测算,2019年房企刚性负债偿付量将达1.91万亿元,其间债券偿付量将超越6700亿元,房企短期内面对巨大偿付压力。  “商场竞争力较弱和出资急进的中小型房企,若出售回款出现萎缩,战略决策失误,叠加大规划刚性债款到期,一旦再融资受阻,将堕入流动性干涸的地步。”中证鹏元评级表明,从现已违约的房企来看,其一起特征包含均是典型中小型民营房企,合同出售规划小;公司管理或内部操控存在缺点,存在出资急进、盲目寻求转型及多元化开展等问题;面对必定的项目去化压力,土地储备质量较弱;大股东股权质押份额高。  尽管自2019年以来融资环境得到改进,但受本身资质等多重要素影响,房企融资出现两极分解现象。  “大房企融资途径多、信用等级高、融资本钱低,从银行贷款到收据、发债、基金、同股同权、小股操盘等,不胜枚举,要害不在于能否融到资金,而是操控资金本钱。”一家房企高层告知年代周报记者,中斗室企只要能融到钱就能够活下去,但假如融不到钱,就或许现金流开裂;即便能融到钱,假如资金本钱过高,则不只丢失赢利,乃至或许导致巨亏。  来自国泰君安的研报显现,从发债房企的规划来看,大规划房企总体上归纳融资本钱更低。规划处于前20、21―50名、51―100名、101―200名的房企均匀归纳融资本钱别离为5.53%、6.09%、5.94%、5.91%。 “目前国内银行首要依据房企规划确认授信额度和利率,在这样的情况下大规划房企更易以低利率拿到银行贷款,因此融资本钱也明显低于中小型房企。”国泰君安分析师覃汉表明,房企规划关于融资本钱的影响正在不断凸显。  严跃进告知年代周报记者,从后续趋势上看,若是金融环境持续收紧,那么并购方面的事例仍会添加。延伸阅览“中考”发榜:上半年出售过千亿房企增至12家保利一日拿地破百亿 冲规划仍是房企内涵驱动力想房企所想 优采商学院门窗专场与合肥房企一起攻坚门窗收购想房企之所想 优采商学院门窗专场与合肥房企一起攻坚门窗收购扎堆拿地 房企会集布局一二线城市